こんにちは。
FP資格を持つ住宅ローン担当の現役銀行員、あきづき佐保です。
今回は2022年度に改正されると噂されている、住宅ローン減税について解説していきます。
正式名称は「住宅借入金等特別控除」。現行制度の内容や、この制度が持つ節税の魅力についておさらい。
住宅ローン減税とは、簡単に言うと「住宅ローンを組んで家を購入（建築）した人は、所得税と住民税が免除されますよ」という制度のことです。
【現在の概要】
・もともと10年間の適用ですが、2021年度は期間延長中のため控除期間は13年間。
・返ってくる金額は、所得税・住民税の支払総額または住宅ローンの年末残高1％のどちらか少ない方。
・適応される借入金額の上限は4,000万円まで。（長期優良住宅などの一定条件を満たす場合は5,000万円まで）
・年収3,000万円以下。
・50㎡以下では受けられない。
・残り10年以上の返済期間がないと受けられない。
本当はもっと細かい条件がありますが、今回は割愛させていただきました。
住宅ローン減税は確定申告をしないサラリーマンが唯一できる、非常に効果の大きい魅力的な節税方法です。
サラリーマンは基本的に確定申告をする必要はなく、会社を通して自動的に税金が引かれ、残った金額を毎月の給料として手にしています。一方で、個人事業主や会社経営者などは経費を使って収入の調整ができるため、所得税が高額になりにくいと言われています。個人事業主とサラリーマンの年収が同じ500万円だとすれば、個人事業主は100万円を経費に使って400万円にすることで支払わなければいけない税金が少し減ります。
住宅ローン減税は額面に対して計算が終わった後の所得税や住民税からダイレクトに免除してくれる制度で、賢く活用して住宅ローンを組めば、所得税と住民税がゼロになる可能性のあるとても魅力的な節税方法だと言えます。そもそもサラリーマンは確定申告で経費計上をする機会があまりないため、税金を支払わなくて済むということは家計の中で収入が増えるのと同じこと。10年ないし13年の期間限定ですが、浮いたお金を有効に使えるのはとても助かりますよね。
2022年度税制改正の方向性とは。
金融庁は2021年度の税制改正大綱で、現行の制度では住宅ローン控除の控除率1％を下回る金利で住宅ローンを借りているケースが多いことを指摘しました。つまり毎年の住宅ローン減税の控除率が住宅ローン支払利息額が上回っていることが税制改正の検討材料となっています。
そういった経緯から、2022年度に確実に実行されると言われている項目が【年間減税額の上限】です。
①所得税・住民税の支払い総額。
②住宅ローンの年末残高の1％。
③その年に支払った利息の総額
今までは①・②どちらか少ない方の金額が免除されて返ってきていたのですが、2022年度は③が追加される可能性が高いと予想されます。その場合、現行の制度とどのくらいの差が出るか計算してみました。
＜事例＞
・会社員 年収600万円
・借入金額 5,000万円
・金利 0.5％
・返済期間 35年
現行の制度だと初年度の控除額は約50万円ですが、改正後の③の条件を追加した場合は年間支払利息が約25万円となります。そうすると25万円の控除となり、現行の制度と比べると大きく差が出てしまいます。これはとてつもなく影響が大きいと言えるでしょう。
住宅ローン減税の歴史。
住宅ローン減税の歴史は1972年から存在していて、「景気回復」を目的に作られた制度でした。建物を建築するためには多くの部材が使われ、その数は約10万点以上とも言われています。たくさん家が売れればその部材の数だけ業者が動くことになり、いろいろな業者が儲かることで結果として景気が好転することが期待されました。しかし不景気だと金利の負担は重く、家を買う人・建てる人が少なくなるのではという懸念もあり、そこで金利の一部を政府が負担しようという流れから、年末残高の1％という基準が作られました。
この制度が作られた当時の長期プライムレートは7％台でしたが、その後は2％台まで下がり、現在は1％を下回っています。これは住宅ローン減税で返ってくる金額が金利を上回っていることになります。最近は現金で家を購入・建築できるような富裕層が、節税目的のために住宅ローンを利用するケースも増えてきており、実際に金融機関でもそういった提案をすることもあります。
金融庁としては景気回復のために金利負担の名目で始めた制度でありながら、金利以上のお金を政府が負担することに疑問を感じずにはいられないようです。
まとめ
2022年度の税制改正では、2014年度の消費税率8％への引上げ時に反動減対策として拡充した措置の適用期限後の取扱いについても、控除額や控除率のあり方を加味して見直される予定であることから、比較的大きな改正となると予想されます。
住宅ローン減税が改正されると聞くと、「どのタイミングで家を買えばいいのだろう」と悩む人が多いと思います。大切なことは「ギリギリ間際で決めない」こと。自分にとってお得なタイミングで決断ができるように早めに行動することが重要です。
