はじめに
日銀の利上げによって、「住宅ローンは変動金利と固定金利のどちらを選べばいいの？」と悩む人が増えています。
実際、最近話題になったニュースでは、
「東京で家を買うことは“夫婦2人で営む不動産事業”」
という表現が使われていました。
少し大げさに聞こえるかもしれません。しかし、都心部では住宅価格が高騰し、数千万円から1億円近い住宅ローンを組むケースも珍しくありません。
住宅購入は人生最大の買い物です。
だからこそ、「なんとなく変動金利が安いから」「みんなが変動を選んでいるから」という理由だけで決めるのは危険です。
この記事では、日銀利上げ時代の住宅ローン選びについて、初心者にもわかりやすく解説します。
東京で家を買う＝夫婦で営む不動産事業？
ニュース記事の中で印象的だったのが、
「住宅購入は夫婦2人で営む不動産事業」
という考え方です。
たとえば8,000万円の住宅を購入し、35年ローンを組んだとします。
返済期間中には、
- 子どもの誕生
- 教育費の増加
- 転職
- 病気やケガ
- 親の介護
- 定年退職
などさまざまなライフイベントが発生します。
企業が事業計画を立てるように、住宅ローンも将来を見据えて考える必要があります。
特に共働き世帯は「今の世帯収入が続く前提」で借りすぎてしまうケースも少なくありません。
なぜ変動金利が人気なのか
現在、住宅ローン利用者の多くが変動金利を選択しています。
理由はシンプルです。
金利が低いからです。
同じ借入額でも、
- 毎月の返済額が少ない
- 借入可能額が増える
- 家計に余裕が生まれる
というメリットがあります。
例えば5,000万円を借りる場合でも、金利差がわずかでも総返済額では数百万円単位の差になることがあります。
そのため、多くの人が変動金利を選んでいます。
しかし、変動金利には大きな注意点があります。
それが「金利上昇リスク」です。
日銀の利上げで変動金利はどうなる？
2024年以降、日銀はマイナス金利政策を終了しました。
これにより住宅ローンの変動金利も徐々に上昇しています。
もちろん、明日突然返済額が大きく上がるわけではありません。
しかし、今後も利上げが続けば返済負担が増える可能性があります。
そこで知っておきたいのが、
- 5年ルール
- 125％ルール
です。
住宅ローンの「5年ルール」とは？
5年ルールとは、
「金利が上昇しても返済額は5年間据え置く」
という仕組みです。
例えば金利が上昇しても、毎月の返済額はすぐには変わりません。
一見すると安心に見えます。
しかし注意点があります。
返済額が変わらないだけで、利息負担は増えています。
つまり、
- 元金の減りが遅くなる
- 将来の返済負担が増える
可能性があるのです。
5年ルールは「支払いを先送りしている仕組み」と理解しておきましょう。
125％ルールとは？
125％ルールとは、
返済額の見直し時に、
「毎月返済額は前回の125％までしか増えない」
という制度です。
例えば現在の返済額が10万円なら、
次回見直し後は最大でも12万5,000円までしか増えません。
これも家計を守るための仕組みですが、注意点があります。
返済額の上昇が抑えられた結果、
- 利息が増える
- 元金が減らない
- 未払い利息が発生する
場合があります。
つまり、
「125％ルールがあるから安心」
ではなく、
「返済額が急激に増えない仕組み」
と理解することが大切です。
固定金利のメリット
固定金利の最大のメリットは安心感です。
借入時に返済額が確定するため、
- 金利上昇の影響を受けない
- 返済計画を立てやすい
- 老後の資金計画が立てやすい
という特徴があります。
最近は金利上昇リスクを避けるため、固定金利を選ぶ人も増えています。
ペアローンのメリットとリスク
住宅価格の高騰により、ペアローンを利用する夫婦も増えています。
ペアローンとは、
夫婦それぞれが住宅ローンを契約する仕組みです。
メリットは、
- 借入額を増やせる
- 住宅ローン控除を夫婦で利用できる
- 希望する物件を購入しやすい
ことです。
しかしリスクもあります。
① どちらかが退職した場合
出産や育児などで働き方が変わると返済計画が崩れる可能性があります。
② 離婚リスク
住宅ローンは残るため、財産分与が複雑になるケースがあります。
③ 団体信用生命保険の問題
契約内容によっては、一方に万が一のことがあってもローン全額が完済されない場合があります。
ペアローンを利用する場合は、
「現在の収入」ではなく、
「収入が減った場合」
まで想定しておくことが重要です。
住宅ローン選びで本当に大切なこと
変動金利と固定金利を比較すると、
「どちらがお得か」
という話になりがちです。
しかし本当に大切なのは、
「金利が上がっても返済できるか」
という視点です。
住宅ローンは35年間続く長期契約です。
将来を正確に予測することはできません。
だからこそ、
- 借りられる額ではなく返せる額で考える
- 金利上昇を想定する
- 教育費や老後資金も考慮する
- 夫婦でリスクを共有する
ことが重要です。
まとめ
日銀の利上げによって、住宅ローン選びはこれまで以上に重要な時代になりました。
変動金利には低金利という魅力がありますが、金利上昇リスクがあります。
一方、固定金利には安心感がありますが、当初の返済負担は大きくなります。
また、変動金利を選ぶ場合は、
- 5年ルール
- 125％ルール
の仕組みを正しく理解しておくことが欠かせません。
住宅購入はゴールではなくスタートです。
目先の金利だけではなく、10年後、20年後の家計まで見据えながら、自分たちに合った住宅ローンを選びましょう。
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