民法改定と住宅ローン 太陽光発電システム搭載住宅購入の場合

FP

こんにちは。
現役銀行員FPのあきづき佐保です。
昨年おこなわれた民法改正(債権法)について、連帯保証人制度の変更が住宅ローンにどのように影響があるのかをお話しします。

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民法改正(債権法)、保証人制度の変更とは

2020年4月1日に施行された民法改正(債権法)の中で、120年ぶりに連帯保証人制度が変更され、保証人の保護に関する改正がおこなわれました。

保証人の保護に関する改正

①極度額の定めのない個人の根保証契約は無効

一定の範囲に属する不特定の債務を保証する契約を「根保証契約」と言います。
例えば。
住宅などの賃貸借契約の保証人となる契約が、根保証契約に該当することがあります。
部屋を借りる場合は滞納額が無限に膨らんでいく可能性があり、保証人にとっては延滞額や原状回復費用がどこまで膨らんでいくか予想できず上限がありません。
今回の改定で、個人(会社などの法人は含まれません)が保証人になる場合の保証人の保護を進めるために、個人が根保証契約を締結する場合には保証人が支払いの責任を負う金額の上限となる「極度額」を定めなければ保証契約は無効となります。

②公証人よる保証意思確認の手続を新設

個人が事業用融資の保証人になろうとする場合について、公証人による保証意思確認の手続きが新設されました。この背景には、会社や個人である事業主が融資を受ける際に、その事業に関係していない親戚や友人などの第三者が安易に保証人になってしまい、結果的に多額の支払いを迫られ、最終的には自己破産してしまうケースが依然として生じているからです。
この手続きでは、事業のための借入を主債務とする個人保証(第三者個人保証)契約締結にあたって、契約締結日の前1ヶ月以内に「保証意思宣明公正証書」の作成が必要となります。
また、これに伴ってアパートローンや融資対象物件が賃貸併用住宅の住宅ローンなどの、資金使途が一部でも事業に該当する場合には保証意思宣明公正証書の作成が必要になりました。

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民法上の「事業」の定義とは

民法上の「事業」の定義は「一定の目的をもってされる同種の行為の反復継続的遂行」とされています。そのため民法上の「事業」のための借入は、銀行で用いている資金使途上の事業と必ずしも一致するわけではありません。

住宅ローンで保証意思宣明公正証書が必要になる場合とは

今回の民法改正は「事業のための借入を主債務とする個人保証(第三者個人保証)契約」が対象となります。つまり平たく言うと、住宅ローンにおいては「民法上の事業」に該当かつ「連帯保証人が必要」となる場合に、保証意思宣明公正証書(以下、公正証書)の作成が必要になるというわけです。
個人の住宅購入で事業と言われてもあまりピンとこないと思いますが、主に下記の場合が民法上の事業に該当し、これに連帯保証人が必要となれば公正証書が必要になります。

・住宅ローンにおける民法上の事業とは

住宅の一部を店舗として併用利用する場合や、購入する住宅(または建築する建物)が太陽光発電システムを搭載している場合は金融機関での資金使途は住宅購入ですが、民法上では事業に該当します。
その理由は収益が発生するからです。
店舗として利用するならば個人事業として、太陽光発電の売電による収益が年間20万円以上の場合は確定申告が必要となることから民法上は事業として扱われます。

    銀行      民法   
賃貸用マンションローン   事業  事業
賃貸併用住宅・店舗併用住宅(住宅ローン)  非事業  事業
太陽光発電システム搭載住宅(住宅ローン)  非事業  事業

・住宅ローンでの連帯保証人とは

昔に比べると住宅ローンで連帯保証人が必要になるケースは減りましたが、貸借人の条件によっては今でも連帯保証人が必要となる場合があります。
各金融機関によって違いはありますが、「収入合算者」がいる場合などは連帯保証人が必要になってくることが多いようです。
※収入合算者…申込金額に対して審査年収が足りない場合に、本人以外の年収を審査に加味した人。

よく「連帯債務者」と「連帯保証人」、「保証人」が混同されがちですが、今回の対象はあくまでも「連帯保証人」ですので間違えないようにしましょう。
※「連帯債務者」はペアローンで必要になることが多いです。

太陽光発電システムを設置する場合は連帯保証人の要否に注意

公正証書を作成するためには、まず公正役場で関係者全員で公正証書作成の申し込みをします。その後は公正役場で資料の確認・調査・作業など、要する期間は概ね2週間程度とされています。早いときには数日で完了することもあれば、内容に疑義があったり書類に不備などがあった場合には、さらに日数がかかることもあります。

住宅ローンは、事前審査申込 →正式審査申込 →金消契約 →ローン実行(同時、売買決済)が一般的な流れで進行していきます。審査に必要な書類は種類が多く、全て集めるには思ったよりも時間がかかるもの。公正証書についてどこかに記載されていればいいのですが、正式審査承認連絡の段階で知らされることが多く、金消契約までに用意する必要がありますので注意が必要です。
また、公正証書の作成には数万円単位の費用がかかります。
この費用は早い段階から住宅購入の資金計画に組み込んでおき、売買決済の際に自己資金が不足するという事態を少しでも回避できるようにしましょう。
今回のこの記事の内容が、読んでいただいた方の参考になれば嬉しいです。