こんにちは、あきづき佐保です。
住宅ローンを考えたとき、最初に思い浮かぶものは金利ですよね。金利にはそれぞれタイプがあって、ご自身に合ったものを選ばないと気がつかないうちに利息を多く支払っていた！なんてことになりかねません。
今回は、そんな金利タイプについて解説していきます。
代表的な金利タイプは「変動タイプ」「固定特約タイプ」「全期間固定タイプ」の3種類。
タイプ毎の特徴
①変動タイプ
市場金利に連動した金利が適用され、定期的に金利が見直されるタイプ。短期プライムレート連動長期基準金利に合わせて上昇または低下する。
・メリット…….適用金利が下がると金利低下の享受を得られる。金利変動の様子を見ながら金利タイプの変更ができる。
・デメリット…… 適用金利が上昇すると返済金額の総額が増える。
②固定特約タイプ
特約により一定期間金利を固定するタイプ。特約期間終了後は自動的に変動タイプに切り替わるが、再度固定特約を選択することも可能。その場合は別途手続が必要。金利は切り替え時点の金利が適用される。
・メリット……固定特約期間中は金利の変更がないため毎月の返済額は一定。固定期間終了後は再度、金利タイプを選択することができる。
・デメリット…… 固定期間終了時に金利が上昇している場合もある。
③全期間固定タイプ
返済中の全期間を通して金利が変わらないタイプ。
・メリット……将来の金利上昇に対してリスクヘッジができる。
・デメリット……他の金利タイプよりも金利水準が高め。金利が上昇すれば享受はあるが、低下すれば享受はなく結果的に金利負担が大きくなる
金利タイプの仕組みについて。
①変動タイプ
お借入時の適用利率…… 毎月1日の基準金利を基に毎月変更される。
お借入後の適用利率…… 毎月1日の基準金利を基に毎月変更される。
返済額の見直しルール……元利均等返済の場合は適用金利が変更されても、毎月の返済額は5年間変わらない。その間に発生した適用金利の増減は、5年ごとの返済額見直しの際に元金残高に加減し再計算される「5年ルール」と、見直し前の返済額と比較して125％以上返済額が増えることはない「125％ルール」がある。
ただし、元金均等返済には上記のルールは適用されない。
②固定特約タイプ
お借入時の適用利率…… 毎月適用金利を見直し。
お借入後の適用利率…… 特約期間中は固定金利となり、利率の変更および変動タイプへの変更は一切できない。特約期間終了後には「変動タイプ」「固定特約タイプ」を再度選択することが可能。
返済額の見直しルール……適用金利満了後に返済額が再計算される。（5年ルール・125％ルールの適用はない）
③全期間固定タイプ
お借入時の適用利率…… 毎月適用金利を見直し。
お借入後の適用利率…… 借入時の適用金利が、返済が終わるまで適用される。 返済期間中の金利の見直しはなく、金利タイプを変更することはできない。
金利タイプの選び方。（ご参考）
・毎月の返済額をできるだけ少なく抑えたい方……変動タイプ
・将来の金利上昇に備え、当面のあいだ返済額を一定にしたい方……固定特約タイプ
・将来の金利上昇が不安……全期間固定タイプ
・返済額を抑えつつ、将来の金利上昇にも備えたい方……ミックス借入
※ミックス借入とは、ローンを2本に分けて借りる方法。例えば、変動タイプ＋固定特約タイプなど。取扱いしていない金融機関もあります。
大切なのは、ご自身のライフプランに合わせて選ぶこと。
インターネットやポスターなどを見て、パッと目に惹きつけられるものは金利です。
低金利であればあるほど支払う利息は少なくて済みますが、例えばお子様の進学で教育費が必要となるタイミングで住宅ローンの金利が上がってしまっては、先の見通しが不安になってしまいますよね。
そうならないためにも目先の低金利だけに囚われず、ご自身のライフプラン・ライフイベントに合わせた金利タイプを選択して、無理のない返済をしてください。
住宅ローンは複雑で分かりにくいですが、実は税金とも関係しているので節税に繋げることもできます。上手く、賢く利用していきましょう！
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